Czy wynajęcie nieruchomości sfinansowanej kredytem CHF stoi na przeszkodzie jej unieważnieniu lub odfrankowieniu?

Sądy coraz czę­ściej uzna­ją abu­zyw­ność posta­no­wień umów o kre­dy­ty indeksowane/ deno­mi­no­wa­ne w walu­cie CHF, co nie­jed­no­krot­nie pro­wa­dzi do usta­le­nia nie­waż­no­ści całej umo­wy. Klu­czo­wym zagad­nie­niem z punk­tu widze­nia postę­po­wa­nia o uzna­nie kon­kret­nych posta­no­wień umo­wy za abu­zyw­ne jest oko­licz­ność posia­da­nia przez kre­dy­to­bior­cę sta­tu­su kon­su­men­ta. Zgod­nie z art. 22 Kodek­su Cywil­ne­go za kon­su­men­ta uwa­ża się oso­bę fizycz­ną doko­nu­ją­cą z przed­się­bior­cą czyn­no­ści praw­nej nie­zwią­za­nej bez­po­śred­nio z pro­wa­dzo­ną przez nią dzia­łal­no­ścią gospo­dar­czą lub zawodową.

Wyna­ję­cie nie­ru­cho­mo­ści po zawar­ciu przez kon­su­men­ta umo­wy kre­dy­tu nie prze­kre­śla szans na zakwe­stio­no­wa­nie takiej umo­wy – unie­waż­nie­nie lub odfran­ko­wie­nie. Bar­dzo czę­sto zda­rza się bowiem, że kre­dy­to­bior­cy kupo­wa­li nie­ru­cho­mo­ści miesz­kal­ne zacią­ga­jąc tzw. kre­dy­ty fran­ko­we, zamiesz­ki­wa­li w nich przez pewien czas, a następ­nie wynaj­mo­wa­li. Nie­rzad­ko przy­czy­ną naj­mu były rosną­ce raty kre­dy­tów i trud­no­ści w ich bie­żą­cym regu­lo­wa­niu. W opi­sa­nej sytu­acji bez wąt­pie­nia kre­dy­to­bior­com przy­słu­gu­je sta­tus kon­su­men­ta, bowiem zakup loka­li nie pozo­sta­wał w związ­ku z ewen­tu­al­ną pro­wa­dzo­ną przez kre­dy­to­bior­ców dzia­łal­no­ścią gospodarczą.

Sąd Naj­wyż­szy w wyro­ku z dnia 14 lute­go 2013 r., II CSK 351/12 wska­zał, że uzna­nie wynaj­mo­wa­nia loka­li za dzia­łal­ność gospo­dar­czą albo pobie­ra­nie pożyt­ków cywil­nych z rze­czy zale­ży od ska­li przed­się­wzię­cia i aktyw­no­ści zwią­za­nej z pobie­ra­niem pożyt­ków cywil­nych, a tak­że od kon­tek­stu praw­ne­go. O ile więc kre­dy­to­bior­ca nie doko­ny­wał zaku­pu kil­ku loka­li celem zago­spo­da­ro­wa­nia tego mie­nia i takie­go nim roz­po­rzą­dza­nia, któ­re istot­nie odbie­ga­ło od nor­mal­ne­go wyko­ny­wa­nia pra­wa wła­sno­ści, a dodat­ko­wo z tych ope­ra­cji nie uczy­nił sobie lub nie miał zamia­ru uczy­nić sta­łe­go (nie oka­zjo­nal­ne­go) źró­dła zarob­ko­wa­nia, to brak jest związ­ku takie­go naj­mu z pro­wa­dzo­ną dzia­łal­no­ścią gospo­dar­czą (wyro­ki NSA z 8 maja 2018 r., II FSK 887/16 oraz z 15 stycz­nia 2019 r., II FSK 14/17). Tym samym w spra­wach, w któ­rych kre­dy­to­bior­cy wynaj­mo­wa­li miesz­ka­nia po zawar­ciu umo­wy, przy­słu­gu­je im sta­tus kon­su­men­ta, a klau­zu­le prze­li­cze­nio­we mogą zostać uzna­ne za niedozwolone.

Obser­wu­je­my, że na sku­tek zarzu­tów pod­no­szo­nych przez pozwa­ne ban­ki, sądy pro­wa­dzą dokład­ne bada­nie celem usta­le­nia czy kre­dy­to­bior­cy fran­ko­wi zawar­li umo­wy o kre­dyt CHF na cele kon­sump­cyj­ne czy też uczy­ni­li sobie sta­ły, powta­rzal­ny dochód z naj­mu, co by wska­zy­wa­ło na pro­wa­dze­nie w tym zakre­sie dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej. Zawsze jed­nak istot­ny jest kon­tekst praw­ny i fak­tycz­ny, bowiem pro­wa­dzi­my spra­wy w któ­rych dwo­je part­ne­rów doko­ny­wa­ło zaku­pu jed­no­cze­śnie dwóch nie­ru­cho­mo­ści, celem zabez­pie­cze­nia swo­jej przy­szło­ści, a bez­po­śred­nio po zacią­gnię­ciu kre­dy­tu tyl­ko jed­na z nich była przez nich zamiesz­ki­wa­na, a dru­ga wynaj­mo­wa­na i oko­licz­no­ści te nie sto­ją na prze­szko­dzie kwe­stio­no­wa­niu zawar­tych z ban­kiem obu umów kre­dy­tów powią­za­nych z walu­tą obcą. Zda­rza­ją się tak­że sytu­acje, w któ­rych kre­dy­to­bior­cy doko­ny­wa­li zaku­pu miesz­kań, a następ­nie wyjeż­dża­li za gra­ni­cę, a nie­ru­cho­mo­ści wynaj­mo­wa­li. Przy­czyn odda­nia w najem miesz­ka­nia kupio­ne­go na kre­dyt fran­ko­wy może być więc napraw­dę wie­le i mogą być one bar­dzo róż­ne, jed­nak wśród czę­ści kre­dy­to­bior­ców powsta­je wąt­pli­wość, czy wyna­jem takie­go miesz­ka­nia nie wpły­nie nega­tyw­nie na pro­ces z ban­kiem, a więc czy wynaj­mu­jąc miesz­ka­nie kre­dy­to­bior­ca nie pozba­wia sie­bie szan­sy na odfran­ko­wie­nie lub unie­waż­nie­nie zawar­tej umo­wy kre­dy­to­wej. W więk­szo­ści przy­pad­ków oko­licz­ność wynaj­mo­wa­nia miesz­ka­nia nie pozba­wia kre­dy­to­bior­ców sta­tu­su kon­su­men­ta i z całą pew­no­ścią mogą oni doma­gać się usta­le­nia nie­waż­no­ści zawar­tych umów tzw. kre­dy­tów frankowych.

War­to jed­nak pamię­tać, że nawet przed­się­bior­ca, któ­re­mu nie przy­słu­gu­je ochro­na ana­lo­gicz­na do ochro­ny kon­su­men­ta, a więc nie może powo­ły­wać się na abu­zyw­ność klau­zul prze­li­cze­nio­wych może doma­gać się usta­le­nia nie­waż­no­ści umo­wy kre­dy­tu CHF na pod­sta­wie prze­pi­sów usta­wy pra­wo ban­ko­we. W takiej sytu­acji musi jed­nak wyka­zać, że umo­wa nie zawie­ra­ła wszyst­kich ele­men­tów, jakie wyma­ga­ne są przez pra­wo, skut­kiem cze­go jako sprzecz­na z pra­wem była nie­waż­na od chwi­li jej zawarcia.

Nie­za­leż­nie od powyż­sze­go w każ­dej sytu­acji przed wystą­pie­niem z powódz­twem o usta­le­nie nie­waż­no­ści lub odfran­ko­wie­nie kre­dy­tu war­to skon­sul­to­wać kon­kret­ny przy­pa­dek z pro­fe­sjo­na­li­stą, stąd zachę­ca­my do kon­tak­tu z Kan­ce­la­rią i przed­sta­wie­nia oko­licz­no­ści w jakich Pań­stwo zacią­gnę­li swój kre­dyt CHF.